房屋下水管道漏水咋辦？誰來管？

新房驗收時不知道下水管道咋回事，如今壞了，該誰來負責(zé)？

樓下裝修改造把下水管道挪移了，造成我家管道經(jīng)常堵，我該找誰等等

出現(xiàn)這些問題該如何解決......

本期嘉賓

王新永

省城鄉(xiāng)經(jīng)濟與社會發(fā)展研究中心 助理調(diào)研員

區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會 調(diào)解員

網(wǎng)友提問

案例一：我所在的小區(qū)是一個6層的商住小區(qū)，一樓是門市房，經(jīng)營一家中餐飯店，因為下水道堵塞這個問題已經(jīng)很長時間，一兩個月就要找人疏通一次，每次找到物業(yè)，給我們的答復(fù)都是自用管道要業(yè)主自己花錢，共用管道物業(yè)負責(zé)清理，可是這么多年的老小區(qū)管道都修改過很多次，一直都查找不到原因，業(yè)主總這么自己掏腰包疏通下水也不是長久的事啊？

案例二：我是2014年購買的房子，因為在裝修時樓下的住戶改動了下水主管道，現(xiàn)在造成我家下水管道經(jīng)常堵塞，找到對方協(xié)商多次都沒有結(jié)果，說修改管道當(dāng)初是經(jīng)過物業(yè)同意的，但是我們找到物業(yè)卻不承認有此事，讓我找樓上業(yè)主自行解決，我該如何解決呢？

案例三：我三年前購買了一套7樓的商品房，拿到鑰匙后樓上樓下的鄰居都開始裝修，因為戶型的原因，每家每戶都為了擴大衛(wèi)生間的面積和格局，進行了管道修改，當(dāng)時物業(yè)也沒說什么，可是現(xiàn)在裝修完房子，問題出現(xiàn)了，3樓和7樓都出現(xiàn)了很大的下水道反味現(xiàn)象，實在難以忍受，找什么辦法解決呢？我們也不能這樣一直臭下去吧？

嘉賓解答

簡單說：

一：住宅樓房下水管道漏水的責(zé)任應(yīng)該如何劃分？

1、新領(lǐng)鑰匙入住驗房，下水管道接口漏水、檢修口漏水，由物業(yè)公司負責(zé)協(xié)調(diào)建設(shè)單位施工方進行質(zhì)保維修。

2、夏季冷凝結(jié)露水由使用人自行處理。

3、專用部位在樓上或者樓下管根部出現(xiàn)滲漏，誰家使用誰家負責(zé)。

4、樓頂共用排氣位置滲漏（讓氣體不能接觸到人，直接排到空氣中，防止有沼氣等有毒氣體進到室內(nèi)對人體有害，主要作用是保持下水管內(nèi)氣壓與大氣壓平衡，防止管內(nèi)污氣倒回衛(wèi)生間），由物業(yè)公司負責(zé)處理。

二、住宅樓房下水管道分哪幾部分？不同部分，都需要誰來負責(zé)？出現(xiàn)問題找誰解決？

1、樓頂排氣部分，維修維護由物業(yè)單位負責(zé)。

2、樓內(nèi)公共立管，非住戶人為損壞質(zhì)保期內(nèi)由開發(fā)施工單位負責(zé)，非住戶人為損壞質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負責(zé)，裝修期間或者使用過程中造成損壞由使用者或者破壞人負責(zé)。

3、住戶專用部位，新接收鑰匙入住驗收發(fā)現(xiàn)問題，質(zhì)保期內(nèi)由開發(fā)施工單位負責(zé)，質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負責(zé)（探討交流：物業(yè)管理圈認為此處“質(zhì)保期以外由業(yè)主負責(zé)”），裝修過程造成問題由裝修公司負責(zé)，進駐后期出現(xiàn)問題由使用人負責(zé)。

4、樓內(nèi)處室外公共管道 ，由物業(yè)公司負責(zé)。

5、樓層公用檢修口，非住戶人為損壞質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負責(zé)（公共檢修口是一處重要公用位置，裝修期間不得封閉，出現(xiàn)檢修維修必須使用時，專有住戶必須予以配合。）

責(zé)任是誰？

三、新買的樓房，驗收房屋時也看不到下水管道啊，如果裝修后發(fā)現(xiàn)管道破損找誰負責(zé)？

1、正常樓房竣工驗收過程中，會針對下水系統(tǒng)有獨立的無壓水管道進行檢查驗收，物業(yè)公司承接查驗也會做注水實驗，以保障交付正常使用，裝修公司進場前會全面勘察量尺，裝修后如出現(xiàn)這種情況，第一責(zé)任人應(yīng)該是裝修公司，像現(xiàn)在這種情況物業(yè)依據(jù)裝修協(xié)議不予受理，建議交房驗收時，必要的驗房程序一定不能缺少，對下水管道進行試水，以確認完好通暢。

提示：選擇正規(guī)裝修公司并簽訂協(xié)議合同，裝修交付時做好驗收。（此種情況，容易出現(xiàn)責(zé)任模糊的問題，形成原因有很多，領(lǐng)鑰匙入住前沒有檢驗，裝修完畢后使用時發(fā)現(xiàn)問題等等。如果在裝修過程中人為損壞、樓體自然沉降損壞、使用人使用過程中損壞，鑒定起來非常復(fù)雜。）

四、裝修時樓下的鄰居為了擴大衛(wèi)生間和廚房空間，私自把主管道位置進行了改動，現(xiàn)在我家經(jīng)常會出現(xiàn)管道堵塞問題，這事該如何解決？

1、確定自家堵塞是否是由于主管道改造造成。

2、主管道屬于樓宇公共管道共用部位，不得私自改動，出現(xiàn)這種情況應(yīng)告知物業(yè)公司，確認改動是否符合建筑標準，是否能保障使用功能，如屬于私自改動，物業(yè)公司可要求其恢復(fù)，并追究相關(guān)責(zé)任。

五、小區(qū)屬于商住兩用小區(qū)，一樓為飯店，我們的主管道及外管網(wǎng)化糞池經(jīng)常堵塞，這事怎么解決？

1、飯店的排污屬于特殊性的經(jīng)營排污，小區(qū)的主管道和外網(wǎng)化糞池是由物業(yè)公司負責(zé)維護清理，出現(xiàn)這樣的情況應(yīng)建議物業(yè)公司和飯店經(jīng)營者單獨簽訂維護協(xié)議，定期做好檢查維護。

2、商住兩用小區(qū)一樓經(jīng)營用房建議采用獨立下水，將合并的管線獨立分開，就不會經(jīng)常出現(xiàn)主管道堵塞情況。

六、小區(qū)入住率很低，我家樓上樓下都沒人入住，冬天天氣很冷，凍壞了下水管道，現(xiàn)在出現(xiàn)了漏水現(xiàn)象，該找誰負責(zé)？

公共管道維護由物業(yè)公司負責(zé)，建議物業(yè)公司采取防寒或者在冬季管線內(nèi)設(shè)置長流水。

七、什么情況下可以改動下水管道，如果改動了，出現(xiàn)問題誰來負責(zé)？

1、樓宇下水管線在不能保障整體共用時，出現(xiàn)使用功能、設(shè)計不合理等缺陷，為保證整體其它結(jié)構(gòu)或者設(shè)施使用功能健全，可以進行改動。

2、建筑時一樓設(shè)計不是獨立下水，一樓住戶可以保證原管道不變，將自家下水獨立設(shè)管道改動。

3、如出現(xiàn)必要的改動情況，可向物業(yè)公司申請，經(jīng)共用使用人同意，找建設(shè)施工隊進行改動，后期問題可正常由建設(shè)單位進行質(zhì)保。

4、如自行改動，則誰施工誰負責(zé)。