隨著社會(huì)分工的精細(xì)化，越來越多的物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)被分包出去，其中尤以保潔綠化為甚，絕大多數(shù)物業(yè)公司的保潔綠化業(yè)務(wù)都由專業(yè)的保潔綠化公司承擔(dān)了，外包方工作的有效監(jiān)管，成了物業(yè)公司管理的難點(diǎn)。

一、管理人員的專業(yè)度和責(zé)任心不能滿足監(jiān)管要求。

由于業(yè)務(wù)外包后，管理人員心理上理所當(dāng)然的以為這事你保潔公司要自己做好，我每天忙的事情很多，保潔的事就別再煩我了，因此很容易就放松了對(duì)保潔服務(wù)的監(jiān)督，任由保潔公司自由發(fā)揮，同時(shí)在保潔管理的專業(yè)技能上也失去關(guān)注學(xué)習(xí)的動(dòng)力，無法對(duì)保潔公司進(jìn)行科學(xué)監(jiān)管，提出合理要求。

二、點(diǎn)人頭管理降低了保潔公司創(chuàng)新方法提高效率的動(dòng)力。

很多物業(yè)公司在進(jìn)行保潔分包招投標(biāo)時(shí)采用的是人均費(fèi)用的算法，即人均單價(jià)包干，在監(jiān)管中注重人員是否配齊，忽視了人員的作業(yè)流程和工作效率，保潔公司反正按人頭算錢，就算我做的再好，人頭不夠還是會(huì)被扣錢，因此，現(xiàn)場(chǎng)管理簡(jiǎn)單化、應(yīng)急化，平時(shí)保潔工忙著撿廢品換錢，或者到業(yè)主家接私活，有人檢查或者突發(fā)保潔狀況，就應(yīng)急處理下，日常保潔問題日積月累，積重難返。

要改變這種現(xiàn)狀，物業(yè)公司就要調(diào)整監(jiān)管思路，從保潔計(jì)劃管理、保潔效率管理、保潔標(biāo)準(zhǔn)管理三方面入手，實(shí)現(xiàn)和保潔公司的共贏。

保潔計(jì)劃管理

項(xiàng)目的保潔計(jì)劃，主要是按照時(shí)間周期來制定的。長(zhǎng)周期的一般半年或一年以上一次，如外墻清洗、吊飾燈拆洗等；中周期的一般三個(gè)月到半年一次，如管道井、窨井、化糞池清理等；短周期的一般一周到一個(gè)月左右一次，如屋面、衛(wèi)生死角等；快周期的一般一天或一周數(shù)次。

年度保潔計(jì)劃，對(duì)中、長(zhǎng)周期的保潔工作進(jìn)行安排，確定工作項(xiàng)、工作時(shí)間、人員安排、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收人員及記錄表單、圖片等。

月度保潔計(jì)劃，對(duì)年度保潔計(jì)劃進(jìn)行具體的落實(shí)，因應(yīng)情況變化適時(shí)調(diào)整，年度保潔計(jì)劃偏規(guī)劃性質(zhì)，月度保潔計(jì)劃重實(shí)操，有排班計(jì)劃和應(yīng)急預(yù)案。

周、日保潔計(jì)劃，對(duì)具體的保潔工作進(jìn)行安排布置，要求有明確的職責(zé)及分工、責(zé)任區(qū)域劃分、保潔排班及作業(yè)時(shí)間、物料進(jìn)出倉(cāng)、作業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考勤及替班記錄、檢查及考核記錄，確保工作內(nèi)容的實(shí)施和標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)成。

保潔計(jì)劃是保潔工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。

保潔效率管理

由于各種原因，從事物業(yè)項(xiàng)目保潔工作的人員普遍生活較為拮據(jù)、文化程度低、管理難度大，不少保潔工的成就感不是保潔工作做得多好，而是每天收了多少紙皮、撿了多少礦泉水瓶，因此，經(jīng)常會(huì)看到這樣的景象，保潔人員停下手中的工作翻檢垃圾桶、搜集紙皮、泡沫箱，把收集的廢品偷偷藏著，伺機(jī)帶出小區(qū)，對(duì)于保潔工而言，每天撿廢品的收入哪怕微不足道，帶給他們的愉悅感甚至超過了每月領(lǐng)工資的時(shí)候。

而保潔公司增加利潤(rùn)的渠道是偷人頭 ，因此也把工作重心放在如何和項(xiàng)目管理人員做好關(guān)系上，對(duì)保潔人員的工作效率疏于管理，導(dǎo)致惡性循環(huán)。

項(xiàng)目保潔管理要從工時(shí)考核和機(jī)械化操作入手，督促保潔公司提高工作效率。

通過定崗、定時(shí)、定量，考察每個(gè)保潔員的作業(yè)效率，根據(jù)不同人員的作業(yè)效率，科學(xué)安排工作量，根據(jù)工作量，合理拉開薪資差距，對(duì)于通過提高工作效率降低的成本，適當(dāng)讓渡給保潔公司，讓保潔公司有足夠的改進(jìn)動(dòng)力，這樣，項(xiàng)目上提升了保潔形象，保潔公司增加了效益，達(dá)到雙贏的效果。

隨著機(jī)械化程度越來越高，保潔設(shè)備租賃業(yè)務(wù)也逐漸興起，物業(yè)公司采用租賃設(shè)備交由保潔公司操作的方式進(jìn)行保潔作業(yè)，可以盡可能的提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。也可以由保潔公司提供設(shè)備，在本區(qū)工作量不飽和時(shí)進(jìn)行周邊跨區(qū)聯(lián)動(dòng)作業(yè)，費(fèi)用共同分?jǐn)?，既提高了設(shè)備使用率，又降低了成本，一箭雙雕。

通過信息化、機(jī)械化、集約化管理，擯棄簡(jiǎn)單的點(diǎn)人頭管理，利好各方，實(shí)現(xiàn)各方利益最大化。

保潔標(biāo)準(zhǔn)管理

保潔保準(zhǔn)有操作標(biāo)準(zhǔn)、檢查標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)。

操作標(biāo)準(zhǔn)又包含工具使用標(biāo)準(zhǔn)、化學(xué)品使用標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)識(shí)使用標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)流程標(biāo)準(zhǔn)等。這些應(yīng)該要求保潔公司進(jìn)場(chǎng)一至三個(gè)月內(nèi)提供，物業(yè)公司的監(jiān)管人員要進(jìn)行常識(shí)培訓(xùn)，工具、化學(xué)品使用不當(dāng)，會(huì)對(duì)設(shè)備設(shè)施造成破壞。比如：用鋼絲球清潔電梯轎廂不銹鋼面的頑固污漬、用草酸清洗大理石等，很多保潔損傷，都是由于操作不當(dāng)造成的不可逆破壞。

檢查標(biāo)準(zhǔn)是保潔工作品質(zhì)保障的核心。檢查標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)保潔環(huán)境、保潔材質(zhì)、保潔頻次等不同制訂相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。比如：戶外區(qū)域積塵一般以目視為標(biāo)準(zhǔn)，戶內(nèi)則紙檢為標(biāo)準(zhǔn)。檢查標(biāo)準(zhǔn)是否合理，直接影響客戶的感官體驗(yàn)，過于苛刻，成本難支持，過于寬松，效果難達(dá)成。

通常的說，在業(yè)主經(jīng)常經(jīng)過和接觸的地方，標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提高，業(yè)主不常關(guān)注的地方，標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低。

考核標(biāo)準(zhǔn)則是確保結(jié)果符合要求的手段?？己藰?biāo)準(zhǔn)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)力求科學(xué)合理，比如：煙蒂留滯時(shí)間不得超過2個(gè)小時(shí)，這樣的條款看似可行，卻會(huì)出現(xiàn)一種情況，有的檢查人員發(fā)現(xiàn)煙蒂后蹲守兩個(gè)小時(shí)，就為了最后是否在考核時(shí)間內(nèi)被清理，結(jié)果浪費(fèi)了時(shí)間，效果又沒達(dá)成。

如果設(shè)置成單位面積或者區(qū)域內(nèi)煙蒂不得超過多少個(gè)，既保證了煙蒂在檢查人員第一時(shí)間通知到位后馬上清理，又保證了整體的品質(zhì)效果。

項(xiàng)目保潔管理，要擺脫傳統(tǒng)人海戰(zhàn)術(shù)的思維，通過科學(xué)的計(jì)劃管理，高效的作業(yè)設(shè)計(jì)，合理的標(biāo)準(zhǔn)制定，實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)化，效果最佳化。

保潔工作的監(jiān)管不是某個(gè)主管的事，而是所有項(xiàng)目員工的事，把檢查標(biāo)準(zhǔn)宣貫給每位員工，把補(bǔ)位意識(shí)要求到每位員工，全員監(jiān)督，全程管理，就一定能把外包保潔管好。